НДС при безвозмездной передаче неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

НДС при безвозмездной передаче неотделимых улучшений

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства, например, ремонтировать. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, делятся на отделимые и неотделимые. О том, каким образом арендатору учитывать неотделимые улучшения, читайте в статье.

Вебинар о неотделимых улучшениях арендованного имущества

Лектор подробнее рассказывает об учете таких улучшений, а так же все о правильном их оформлении.

Смотреть

Однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту) (Письма Минфина от 12.10.

2011 № 03-03-06/1/663, от 18.11.2009 № 03-03-06/1/763). Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются.

 Например, отделочные работы в офисном помещении, арендованном без отделки, будут неотделимыми улучшениями, поскольку в результате этих работ изменяются характеристики помещения — появляется возможность использовать его в качестве офиса.

Те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении осыпается штукатурка или вас не устроил цвет обоев и качество коврового покрытия, — будут обычным ремонтом.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Рассмотрим некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п.

 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту.

Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.

2008 № Ф09-3351/08-С3 суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.

2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст.

256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт неотделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Улучшения, произведенные с согласия арендодателя и без

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, будет ему возмещена арендодателем в следующих случаях (п. 2 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ):

  • если это прямо предусмотрено договором аренды;
  • если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений и не оговорил, что они будут произведены за счет арендатора (ссудополучателя).

В остальных случаях арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость улучшений (п. 3 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ). Поэтому перед их проведением, стоит заручиться поддержкой арендодателя, а его согласие обязательно зафиксировать в допсоглашении к договору аренды.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68…К 19 — НДС принят к вычету

Д 01…К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26…К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)

Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99…К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

Д 76…К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений

Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС

Д 91…К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ.

Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстройка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • емонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а явля-ются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Как мы уже отметили, улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя.

  • В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.
  • Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Есть еще один нюанс, если неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. На основании п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амортизации в течение действия договора аренды (п.

 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Недоамортизированную к моменту прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений в расходах учесть нельзя, даже если впоследствии заключен новый договор аренды того же имущества (Письмо Минфина от 25.10.

2011 № 03-03-06/1/689). 

Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письме Минфина от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80.

Обратите внимание: арендатор объекта недвижимости исчисляет налог, исходя из балансовой стоимости облагаемых неотделимых улучшений, даже если арендодатель платит за этот объект налог, исходя из кадастровой стоимости (п. 1 Письма Минфина от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 ст. 146 НК РФ, Письма Минфина от 27.10.2016 № 03-07-11/62656, от 27.07.2016 № 03-07-11/43792).

Комментирует Татьяна Новикова: «Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

 Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

 Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль».

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения не согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68…К 19 — НДС принят к вычету

Д 01…К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26…К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, последний не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)

Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99…К 68 — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Источник: https://school.kontur.ru/publications/2

Неотделимые улучшения

НДС при безвозмездной передаче неотделимых улучшений

Так называемые неотделимые улучшения арендованного имущества – явление отнюдь не редкое. Они имеют место, когда фирма арендует помещение и за свой счет проводит его модернизацию. В итоге, когда срок договора аренды истекает, объект возвращается к арендодателю в новом, улучшенном виде. Но не все знают о том, что арендатор при этом совершает безвозмездную передачу…

Улучшил объект?

Арендодатель, как правило, ничего не имеет против неотделимых улучшений. Правда, только в том случае, если по взаимному соглашению сторон ему не нужно возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений.

Но вот срок договора аренды заканчивается, и арендатор вынужден передать арендодателю безвозмездно эти самые неотделимые улучшения (например, установленную в арендуемом помещении новую систему отопления).

Наша справка

Кто должен начислять амортизацию неотделимых улучшений? Если арендодатель не возмещает арендатору их стоимость, то делает это последний. Но лишь в течение срока действия договора аренды. А когда этот срок истечет, амортизацию начисляет, естественно, арендодатель.

Если же владелец объекта возместил арендатору расходы на модернизацию, то он и амортизирует капвложения (как в период действия договора аренды, так и после него).

Заплати НДС!

У бухгалтерии естественно возникает вопрос: нужно ли начислять НДС с этой безвозмездной передачи?

К сожалению, да. Операции по передаче имущества на безвозмездной основе признаются реализацией и являются объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). И рассмотренная нами ситуация исключением не является.

А как же в данном случае рассчитать сумму налога (ведь информация о рыночной стоимости аналогичных объектов, как правило, отсутствует)? Поясним. Налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе определяется по правилам статьи 40 НК РФ (п. 2 ст. 154 НК РФ).

Если арендатор и арендодатель не являются взаимозависимыми лицами и информация о рыночной стоимости аналогичных объектов отсутствует, НДС при передаче неотделимых улучшений рассчитайте затратным методом исходя из остаточной стоимости объекта.

Такой порядок предусмотрен в пункте 10 статьи 40 НК РФ.

Как сделать подобный расчет, покажем на примере.

Пример

ЗАО «Приор» в январе 2006 года арендовало на три года (с января 2006-го по декабрь 2008-го года включительно) здание у ООО «Строительные технологии». Стоимость здания, указанная в договоре аренды, составляет 1 000 000 руб.

В феврале 2006 года в арендованном помещении была установлена система отопления. Затраты ЗАО «Приор» на установку системы отопления составили 42 598 руб.

(в том числе НДС, уплаченный поставщикам по затратам, связанным с приобретением и установкой системы отопления, – 6498 руб.).

ООО «Строительные технологии» дало согласие на установку системы отопления, но возмещать затраты арендатору отказалось.

Систему отопления ввели в эксплуатацию в марте 2006 года. Первоначальная стоимость системы отопления в бухгалтерском и налоговом учете составила 36 100 руб. (42 598 – 6498).

«Входной» НДС, уплаченный поставщикам по затратам, связанным с приобретением и установкой системы отопления (6498 руб.

), в установленном порядке был принят к вычету (все требования статей 171 и 172 НК РФ были соблюдены).

Неотделимые улучшения объекта аренды, сделанные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Таким образом, с апреля 2006-го по декабрь 2008 года (33 месяца) включительно бухгалтерия ЗАО «Приор» начисляла по этому объекту амортизацию.

Предположим, что арендованное здание относится к десятой амортизационной группе, в которую включены объекты со сроком полезного использования свыше 30 лет (360 месяцев). Бухгалтерия ЗАО «Приор» установила срок полезного использования системы отопления в 361 месяц. Амортизация начисляется линейным методом. Норма амортизации по системе отопления составила:

1/361 мес. Х 100% = 0,277%.

Сумма ежемесячных амортизационных отчислений равна:

36 100 руб. Х 0,277% = 100руб.

ЗАО «Приор» за период с апреля 2006 года по декабрь 2008-го включило в расходы, учитываемые при расчете налога на прибыль, амортизацию в сумме:

100 руб. Х 33 мес. = 3300 руб.

Договор аренды прекращен сторонами в декабре 2008 года. На этот момент остаточная стоимость системы отопления составила 32 800 руб. (36 100 – 3300). Предположим, что информация о рыночной стоимости аналогичного объекта отсутствует. 31 декабря 2008 года система отопления вместе с арендованным зданием была передана арендодателю – ООО «Строительные технологии».

ЗАО «Приор» начислило НДС с остаточной стоимости безвозмездно переданных арендодателю неотделимых улучшений:

32 800 руб. Х 18% = 5904 руб.

Бухгалтер сделал такие проводки.

В январе 2006 года:

ДЕБЕТ 001

– 1 000 000 руб. – принято на забалансовый учет арендованное здание.

В феврале 2006 года:

ДЕБЕТ 08    КРЕДИТ 60

– 36 100 руб. (42 598 – 6498) – отражены затраты на приобретение и установку системы отопления (без НДС);

ДЕБЕТ 19    КРЕДИТ 60

– 6498 руб. – учтена сумма «входного» НДС, уплаченного поставщикам по затратам, связанным с приобретением и установкой системы отопления (на основании выставленных поставщиками счетов-фактур).

В марте 2006 года:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»    КРЕДИТ 08

– 36 100 руб. – система отопления введена в эксплуатацию;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»    КРЕДИТ 19

– 6498 руб. – принята к вычету сумма «входного» НДС.

С апреля 2006 года по декабрь 2008 года (ежемесячно):

ДЕБЕТ 20    КРЕДИТ 02

– 100 руб. – начислена амортизация по объекту основных средств.

В декабре 2008 года:

КРЕДИТ 001

– 1 000 000 руб. – списано с забалансового учета здание, возвращенное арендодателю;

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»    КРЕДИТ 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»

– 36 100 руб. – списана первоначальная стоимость переданной арендодателю безвозмездно системы отопления;

ДЕБЕТ 02    КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 3300 руб. – списана сумма начисленной амортизации;

ДЕБЕТ 91    КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 32 800 руб. – списана остаточная стоимость переданной арендодателю безвозмездно системы отопления;

ДЕБЕТ 91    КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 5904 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет с безвозмездной передачи.

17:41 (0/42)

Комментировать | Читать дальше

11:29 (0/13)

Комментировать | Читать дальше

11:04 (2/1615)

Комментировать | Читать дальше

10:09 (0/13)

Комментировать | Читать дальше

15:14 (2/4287)

Комментировать | Читать дальше

14:30 (2/1485)

Комментировать | Читать дальше

Или когда раздельный учет можно не вести 16:21 (9/40014)

Комментировать | Читать дальше

…влияет «должная осмотрительность» 12:49 (0/4373)

Комментировать | Читать дальше

«В суде нельзя говорить о том, чего нельзя подтвердить документально» 12:38 (1/8067)

Комментировать | Читать дальше

13:17 (0/1103)

Комментировать | Читать дальше

Источник: http://ndsinfo.ru/article/298

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.