Когда сдача квартиры внаем (в аренду) является бизнесом

Содержание

Как сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина в 2019

Когда сдача квартиры внаем (в аренду) является бизнесом

Одним из актуальных и довольно распространенных способов получения пассивного дохода – это сдача жилья в аренду. Стоит сказать, что обладатели свободной жилплощади имеют полное право сдавать его в аренду, это согласно законодательству нашей страны.

Тем не менее, данная процедура, несмотря на ее простоту, имеет множество особенностей и нюансов.

Если вы задаетесь вопросом, как сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина, то есть без привлечения агентов по недвижимости, то постараемся найти на него исчерпывающий ответ.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно ваших проблем. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Риски арендодателя

В первую очередь обратимся к законодательной стороне вопроса. Каждый полученный гражданином РФ доход облагается налогом, его ставка 13% — это налог на доход физического лица.

Если вы сдаете в аренду квартиру, то получаете доход и должны поделиться с государством.

Соответственно, если вы решили «обойти» закон и сдавать квартиру неофициально, то рискуете получить внушительный штраф за неисполнение своих гражданских обязательств.

Другие риски связаны с порчей имущества и иными манипуляциями со стороны нанимателя.

На самом деле сдача своего недвижимого имущества в аренду довольно рискованное мероприятие, например, если вы сдаете квартиру внаем на длительный срок, то ваши квартиросъемщики могут привести в негодность ее жилое состояние.

Или по окончании срока аренды вы можете обнаружить огромные неоплаченные счета за коммунальные услуги и прочие неприятные «сюрпризы».

Тогда возникает другой вопрос, как правильно сдать квартиру в аренду? Здесь есть несколько простых шагов, мы их рассмотрим ниже. Как ни странно, но именно оформление сделки по закону дает гарантии владельцу жилья и квартиросъемщику от злостного нарушения прав обоих сторон сделки.

Что касается агентов по недвижимости, то их работа – это посредничество, то есть поиск съемщика и арендодателя, ответственность за действия той и другой стороны сделки они не несут.

Спросить быстрее, чем читать! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Этапы оформления сделки на законных основаниях

Первое о чем вы должны позаботиться, прежде чем искать квартиросъемщика – это оформить страховку на свое имущество. Зачем это нужно? Вы можете быть абсолютно спокойным за свою квартиру, если застрахуете ее от утраты, конкретнее, от: пожара, затопления, взрыва, и прочих бедствий. Оформить полис довольно просто, обратитесь в любую страховую компанию и заключите договор.

Второй этап – это оформление согласия на сдачу квартиры в аренду от всех собственников жилого помещения, если они имеются.

Кстати, особое внимание стоит обратить на этот этап, если квартира находится в залоге у банка, например, вы платите по ней ипотеку или она выступает в качестве обеспечения по потребительскому кредиту.

Если залог имеет место быть, то обязательно попросите у банка согласие на сдачу жилья в аренду, конечно, в письменном виде.

Кстати, письменное согласие соседей вам не потребуется, только в том случае, если вы не сдаете комнату в общежитии или коммунальной квартире.

Третий шаг – поиск квартиросъемщика. Данный вопрос мы разберем отдельно, ведь для каждого крайне важно правильно сдать квартиру квартирантам, чтобы извлечь из данного мероприятия максимум пользы. Четвертый этап – это составление договора аренды. Сделать это вы можете самостоятельно, или обратиться к профессионалу, который за определенную плату сделает это за вас.

Если вы решили самостоятельно составить договор, то сделать это можно в свободной форме, потому что жестких требований закона к его содержанию нет. Тем не менее, есть несколько пунктов, которые обязательно должно содержать соглашение:

  1. Фамилия, имя, отчество и паспортные данные сторон договора.
  2. Стоимость платы за пользование арендуемым помещением.
  3. Порядок уплаты коммунальных платежей, то есть если оплату производит квартирант, то он обязуется предоставить оплаченные квитанции владельцу жилья.
  4. В договоре желательно указать, кто именно будет проживать на жилплощади, чтобы избежать мошеннических действий по передаче съемного жилья в аренду третьим лицам.
  5. Порядок пользования жилым помещением и ограничения по произведению там, каких-либо ремонтных работ.
  6. Если предусмотрен залог, то укажите, в каких ситуациях он остается у владельца жилплощади.
  7. Составьте опись имущества, которое переходит в пользование квартиранта на период сдачи квартиры в аренду.
  8. Порядок проверки жилья владельцем.
  9. Порядок уплаты аренды.

Укажите срок действия настоящего договора, по истечении которого нужно перезаключить соглашение.

Это, конечно, для примера, на самом деле вы вправе добавить другие пункты или исключить, по собственному желанию. Ведь суть договора максимально точно обозначить права и обязанности сторон.

Кстати, хотите составить договор в соответствии с законом, загляните в Гражданский кодекс РФ, ст. 34, 35.

По своему желанию вы можете заверить договор у нотариуса, после чего он будет иметь мощную юридическую силу, хотя делать это не обязательно.

Есть еще один важный момент. Ведь если есть договор нотариально заверенный, то споры между сторонами соглашения будут рассматриваться судом. Поэтому при передаче платы за аренду нужно соблюдать некоторые формальности, например, квартиросъемщик может переводить средства на счет арендодателя в банке, или писать расписки при передаче денег.

Кстати, договор аренды нужно зарегистрировать в территориальных органах самоуправления и налоговой инспекции. После всех вышеперечисленных этапов ваш договор аренды считается официально зарегистрированным.

После прочтения статьи у вас остались вопросы? Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Что делать с налогами

Хотите официально сдать квартиру в аренду – заплатите налоги, и оградите себя от лишних проблем в будущем. Что для этого нужно? Все довольно просто – с 1 января по 30 апреля явитесь в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта недвижимого имущества и составьте декларацию по форме 3-НДФЛ.

Стоит обратить внимание на то, что физическое лицо платит налог от дохода по ставке 13%, поэтому важно правильно рассчитать размер налога. Приведем простой пример, в прошлом году вы получили доход от сдачи жилья в аренду в размере 15000 рублей в месяц, или 180 тысяч рублей за весь год, сумма налога считается так: 180000×13%=23400 рублей.

То есть в налоговый орган вы должны заплатить 23400 рублей.

Обратите внимание, что налог уплачивается за прошедший год, с начала следующего года за годом получения физическим лицом прибыли.

Дальше вам нужно оплатить сумму налога, ведь Налоговая инспекция платежи не принимает. Поэтому идете в банк и переводите средства на счет той инспекции, где вы подали декларацию.

Квитанция вам не нужна, достаточно знать реквизиты отделения, а если будете оплачивать в Сбербанке России, то и реквизиты искать не нужно, потому что со всеми государственными предприятиями банк имеет договор на обслуживание.

После оплаты предоставьте в инспекцию оплаченную квитанцию и договор аренды.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Ответственность в 2019

Особенно важно знать, что будет в том случае, если вы решили обойти закон и не платить налоги от прибыли за сдачу жилья в аренду.

Здесь стоит обратиться к законодательству, в котором, кстати, нет отдельной статьи за незаконную сдачу жилья в найм.

Тем не менее, есть ряд других положений, согласно которым будет применяться наказание, а именно несдача налоговой декларации и неуплата налогов.

Разберемся непосредственно с наказанием. В первую очередь если налоговый орган выявит нарушение налогового законодательства, то злостного нарушителя обяжут уплатить все долги по налогу в полном объеме, плюс пеня за каждый день просрочки платежа. К этой мере стоит прибавить еще 5%—30% от суммы долга – это штраф за непредставление налоговой декларации.

Сумма штрафа за неуплату налога составит 20 или 40% от суммы долга. Все зависит от одного обстоятельства, если вы не уплатили налог один раз, точнее, вас первый раз заметил в данном преступлении налоговый орган, то вам начисляется 20% штрафа, при вторичном нарушении 40%.

С другой стороны, уклонение от уплаты налогов наказуемо со стороны Уголовного кодекса РФ, что регламентировано ст. 198 УК РФ.

Согласно данной статье за уклонение от налогов наступает уголовная ответственность, наказание – штрафные санкции, принудительные работы, арест и лишение свободы.

Все во многом зависит от размера долга:

  1. Если задолженность по налогам за три года более 600000 рублей, ему могут применить наказание в виде штрафа на сумму от 100 до 300 тысяч рублей либо принудительные работы или лишение свободы на срок до года, или арест на срок до полугода.
  2. Если сумма задолженности по налогам составляет более 3 млн рублей, то штраф составит от 300 до 500 тысяч рублей либо работы, арест, лишение свободы сроком до трех лет.

Обратите внимание, что уголовная ответственность и штрафные санкции не освобождают от уплаты основного долга по налогам.

На самом деле налоговым органом будет проблематично найти неплательщика налога за сдачу жилья в аренду. Даже точнее сказать, что многие из нас не заверяют даже договора нотариально, соответственно соглашения между сторонами – это простая формальность, ведь с таким документом едва ли кто-то обратится в суд. Соответственно доказать факт уклонения от уплаты налогов практически невозможно.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Ищем арендатора и готовим жилье в 2019

Один из сложнейших вопросов – как найти добропорядочного и ответственного квартиранта, ведь речь идет о вашем имуществе. Если хотите быстро сдать квартиру, то вам нужно разместить объявления в СМИ, например, в местной газете, в интернете на Авито, в социальных сетях. В общем, используете любые источники, посредством которых вы можете донести информацию до потенциального арендатора.

Кстати, постарайтесь заранее определить для себя, кому именно вы хотели бы сдать жилье. Например, одинокому человеку или семье с детьми.

Кто именно будет самым добропорядочным квартирантом определиться довольно сложно, поэтому вам нужно будет получить некоторые сведения о новом жильце.

Постарайтесь максимально проверить степень его ответственности, платежеспособность вы можете проверить справкой о доходах.

Не менее важный этап подготовки квартиры к сдаче в аренду, ведь именно от ее состояния зависит ее стоимость. В первую очередь нужно позаботиться об исправности систем коммуникации, а именно водопроводных труб, канализации, электропроводки, газоснабжения. Хотите сдать жилье выгодно по большей стоимости, то она должна быть обставлена мебелью и иметь всю необходимую технику.

Чтобы по достоинству оценить стоимость аренды, проведите исследование рынка в своем городе и установите конкурентоспособную цену.

Подведем итог, сдать квартиру в аренду правильно по закону можно самостоятельно без привлечения посредников. К тому же, как говорилось ранее, задача риэлторов или агентов по недвижимости найти арендатора для арендодателя, остальные обязательства остаются на плечах сторон сделки.

Источник: http://servicespk.ru/raznoe-reglament-2019/kak-sdat-kvartiru-bez-posrednikov-na-dlitelnyj-srok-ot-hozyaina-deklaracija-2019/

Как сдать квартиру в аренду официально?

Когда сдача квартиры внаем (в аренду) является бизнесом

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру.

В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы.

Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор.

    Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.

  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.

  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

  1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
  2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ).

    Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

  1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
  2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
  3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
  4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.
  • размер месячной оплаты за аренду,
  • сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
  • использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
  • оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
  • обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
  • указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
  • обязательно обозначается количество будущих жильцов,
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
  • дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон.

Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится.

Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой».

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем.

В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Вот пример типового договора, который вы можете взять за основу.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

  1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
  2. Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки.

Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз.

Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом.

Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству.

Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади.

Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества.

Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы.

Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя.

Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

  1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
  2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
  3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-oficialno/

Правда или миф? 15 фактов о сдаче жилья в аренду

Когда сдача квартиры внаем (в аренду) является бизнесом

Миф. Ни жилищное, ни гражданское законодательство не содержит привязки возможности выселения квартиросъёмщиков ко времени года, утверждает адвокат Олег Сухов. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке, если арендаторы перестали платить или испортили квартиру — и зимой, и летом.

2. Из квартиры невозможно выписать ребёнка до 14 лет, если он получил там временную регистрацию

Миф. Часто арендаторы просят временно зарегистрировать ребёнка в квартире, чтобы отдать его в ближайший детский сад. Такая временная регистрация всегда оформляется на определённый срок, по истечении которого аннулируется. И для этого не требуется разрешения органов опеки.

Правда, есть вероятность, что регистрацию придётся продлить. Даже если вы этого не хотите. «Наниматель может через суд добиться продления временной регистрации ребёнка. Вам придётся в суде доказывать, что права ребёнка не нарушаются, а его регистрация является формальным поводом для продления регистрации родителей», — говорит Олег Сухов.

3. Хозяин имеет право заходить в квартиру до окончания договора аренды

Правда. Но только в соответствии с договором. Например, не чаще одного раза в месяц, предупредив заранее, и обязательно в присутствии жильцов.

https://www.sravni.ru/text/2017/9/21/realnyj-sluchaj-kak-povlijat-na-vladelcev-sjomnoj-kvartiry/

Миф. Действующее законодательство полностью защищает права собственника недвижимости. Он имеет право расторгнуть договор и выселить арендаторов, если они нарушают условия договора.

И срок аренды при этом значения не имеет.

«Регистрация в арендованном жилье также не даёт нанимателю каких-либо прав на это жильё — на это указал Конституционный суд РФ ещё в 1995 году», — поясняет юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.

А заблуждение, что арендатор может жить в квартире даже после расторжения договора, пошло ещё со времён СССР. Тогда были распространены договоры социального найма, которые заключались на долгий срок.

«В законодательстве СССР появилась норма, которая устанавливала право нанимателя жилья в случае заключения договора социального найма на срок более 6 месяцев претендовать на получение прописки в этом жилье.

При этом даже в случае расторжения договора наниматель мог продолжать проживать в жилом помещении, и никто не имел права его выписать», — рассказывает эксперт.

5. Квартиру можно снять только при условии уже имеющейся временной или постоянной регистрации в этом же городе

Миф. Это совсем не обязательно. Снять квартиру может любой гражданин, даже иностранец, вне зависимости от места регистрации по постоянному месту жительства.

Но арендодателю всё же стоит позаботиться о временной регистрации. «При съёме квартиры стоит оговорить с наймодателем условие, что тот обязуется оформить временную регистрацию в квартире. Это поможет избежать недоразумений с соседями и правоохранительными органами», — советует юрист, эксперт в сфере недвижимости Игорь Зиневич.

6. Квартиру лучше сдавать родственникам или хорошим друзьям

И да, и нет. С одной стороны, это надёжно: родственники вряд ли сбегут в неизвестном направлении, оставив разгромленную квартиру с долгами за аренду и ЖКУ.

С другой стороны, это в большинстве случаев невыгодно: родственники и друзья будут просить снизить цену, отложить платежи, убрать депозит.

Конфликтные ситуации и претензии будут обостряться, потому что полностью перевести отношения в плоскость «арендодатель-квартиросъёмщик» вряд ли получится.

Ну а расторжение договора и последующее выселение, если понадобится, повлечёт за собой полный разрыв отношений.

7. Если жильцы испортили квартиру, они не будут платить больше суммы залога. Даже если ремонт выходит дороже

Миф. Собственник испорченной квартиры имеет право требовать от арендатора устранения ущерба или компенсации. «В данной ситуации следует составить двусторонний акт с перечнем ущерба и его стоимости, который должен подписать наниматель, выразив тем самым согласие на устранение ущерба либо на компенсацию стоимости ремонта в денежной форме», — говорит Игорь Зиневич.

Если арендатор отказывается, это нужно отметить в акте и подписать его с привлечением третьих лиц, которые подтвердят наличие повреждений. Затем необходимо вызвать независимого оценщика, который определит стоимость понесённого ущерба. «В дальнейшем следует обратиться в суд с иском к нанимателю о возмещении стоимости причинённого ущерба и расходов на оценщика», — отмечает эксперт.

https://www.sravni.ru/text/2018/1/10/realnyj-sluchaj-chto-delat-esli-arendatory-razgromili-kvartiru/

И да, и нет. Чаще всего за ремонт дома должен платить собственник. «Обязанность по капитальному ремонту жилого помещения возложена на собственника жилья», — отмечает юрист земельно-имущественного департамента Heads Consulting Марина Катянина. А под «коммунальными услугами» в договоре обычно подразумевают оплату воды и электроэнергии по счётчикам.

Но договором также может быть предусмотрено, что в арендную плату включена оплата всех коммунальных платежей, указанных в квитанциях. Тогда за капитальный ремонт придётся платить квартиросъёмщику, отмечает эксперт.

9. Если в квартире сломалась техника, её ремонт должен оплачивать жилец

И да, и нет. В законе нет точного ответа на этот вопрос, поэтому лучше прописать всё в договоре. Как правило, квартиросъёмщики ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине.

В противном случае — это расходы арендодателя. Суд будет склоняться к такой же позиции, если в договоре ничего не указано.

«Лучше всего также сделать опись техники, которая передаётся в пользование арендатору», — советует Олег Сухов.

10. Собственник квартиры может не платить налоги, если договор заключён на 11 месяцев

Миф. Если вы получаете от квартиросъёмщиков деньги, налоги надо платить в любом случае. «Если вы сдаете одну квартиру, это не признается предпринимательской деятельностью. Если же сдаете 2 или более квартир на длительный срок, то это является предпринимательской деятельностью.

В этом случае вы будете получать прибыль, а значит — заниматься предпринимательством. Налоговым кодексом РФ в подп. 4 п. 1 ст. 208 предусмотрено, что доход, полученный от сдачи недвижимого имущества в аренду, облагается налогом», — говорит Вадим Башир-Заде.

При этом срок, на который заключён договор, ни на что не влияет.

Отказаться от уплаты налогов можно, только если вы сдаёте квартиру бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

11. Платить налоги с аренды выгоднее через ИП

И да, и нет. Всё зависит от размеров месячной арендной платы, площади квартиры и её расположения, уверена Марина Катянина. Платить налоги арендодатель может тремя способами.

  • Как физическое лицо (13% от дохода). Это самый популярный способ выполнения налоговых обязательств. Раз в год собственник должен подавать налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) и платить налог — 13% от суммы, заработанной на аренде. «К декларации прилагаются документы, которые подтверждают источник дохода (договор аренды, график вносимых платежей и расписки)», — поясняет эксперт.
  • Как ИП, используя упрощённую систему (6% от дохода). В этом случае у собственника появляется много обязательств. Для регистрации ИП необходимо оплатить госпошлину. Кроме того, предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогам. 
  • Как ИП, купив патент. Срок действия патента — от 1 до 12 месяцев. Всё это время собственник может не платить налоги, но должен оплачивать пенсионные взносы. Стоимость патента, по словам Вадима Башир-Заде, зависит от срока его действия, площади жилья и его расположения в населённом пункте: чем ближе к центру, тем дороже. «Патентная система выгодна тем, кто сдаёт в аренду дорогие квартиры», — утверждает Марина Катянина.

Но для тех, кто выберет ИП, существует большой минус. Если человек решит продать сдаваемую квартиру, у Налоговой будут все основания лишить его права на налоговый вычет при продаже.

Придется заплатить 6% со всей стоимости квартиры, даже если продать ее через много лет. Такие случаи уже были.

А вот если ИП на УПС “доходы минус расходы” и платит налог с разницы, расходы на покупку квартиры учесть разрешат.

Тогда налог можно заплатить только с разницы, но такая система невыгодна ИП во время работы.

В общем, слишком много нюансов. Если квартира покупалась для проживания, но ее решили сдавать, лучше делать это как физлицо и платить 13%. Тогда и Налоговая не придерется, и с вычетом проблем не будет. Это законно.

12. Договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре

И да, и нет. Всё зависит от срока договора аренды. Регистрация в Росреестре обязательна, если договор заключён на срок больше 1 года.

«В этом случае с заявлением о государственной регистрации договора должен обратиться или арендатор, или арендодатель.

Сторонам самим придётся договориться, кто из них будет заниматься регистрацией договора и оплачивать госпошлину», — говорит Вадим Башир-Заде.

Если срок аренды в договоре составляет меньше года или не определён, то регистрировать договор не нужно. Это же правило действует, когда договор продлевается.

«Если стороны договора аренды, заключённого на 11 месяцев, захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия не будут квалифицироваться как изменение срока договора, и такой договор не нужно будет регистрировать», — объясняет эксперт.

13. Договор аренды обязательно надо заверить у нотариуса, иначе он не имеет юридической силы

Миф. Договор аренды приобретает юридическую силу после того, как его подписали обе стороны. «Наличие или отсутствие нотариального удостоверения договора аренды никак не влияет на его действительность», — подтверждает Игорь Зиневич.

Но это правило действует только для договоров аренды, которые заключены на срок менее 12 месяцев. Долгосрочные договоры считаются действительными с момента их государственной регистрации в Росреестре.

14. Нельзя сдавать в аренду квартиру и выплачивать за неё ипотеку одновременно

Миф. Прямого запрета на то, чтобы взять квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду, не существует. Но чаще всего нужно получить разрешение у залогодержателя — то есть банка. Это прописано в договоре об ипотеке.

В противном случае договор аренды может быть признан недействительным, а банк сможет применить к вам санкции. «Кроме того, отсутствие согласия залогодержателя может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды», — предупреждает Марина Катянина.

15. Некоторые агенты находят в интернете объявления о сдаче квартиры с фотографиями и без ведома собственника размещают их под своим именем. А потом берут комиссию с арендаторов

Правда. Такой риск есть всегда. Конечно, лишних денег с вас никто брать не будет. Но вы сможете потерять хороших арендаторов, которые откажутся от работы с агентом — следовательно, и от вашей квартиры.

Чтобы избежать такой ситуации, подробно описывайте словами квартиру в объявлении, а фотографии отправляйте только по запросу потенциальных арендаторов. Или ставьте на фото водяные знаки со своим номером телефона, которые будет непросто удалить.

Анна Афонина, источник фото – shutterstock.com

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2018/1/17/pravda-ili-mif-15-faktov-o-sdache-zhilja-v-arendu/

Самозанятые и аренда: можно ли сдавать квартиру и арендовать помещение

Когда сдача квартиры внаем (в аренду) является бизнесом

1 января 2019 года вступила в силу экспериментальная система налогообложения —налог на профессиональный доход (НПД). Он регламентирован Федеральном законом № 422-ФЗ от 27.11.2018. Этот налог касается доходов самозанятого населения, то есть физических лиц или ИП, работающих на себя и не привлекающих в свою деятельность работников по трудовому договору.

Целью внедрения этого режима является легализация деятельности самозанятых лиц, получающих доход от ведения профессиональной деятельности.

Ставка налога зависит от источника получения дохода:

  • 4% на доходы от реализации физическим лицам;
  • 6% на доходы от реализации юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

Действие налога распространяется на 4 региона: Москва, Московская область, республика Татарстан, Калужская область.

Физические лица при этом спецрежиме могут не уплачивать НДФЛ со средств, облагаемых НПД, а индивидуальные предприниматели не будут платить НДС (за исключением налога при ввозе товаров на таможенную территорию РФ). ИП так же освобождаются от уплаты от страховых взносов.

Список видов деятельности, попадающих под новый режим, в законе конкретно не определен, но в п. 7 ст.

2 Федерального закона № 422-ФЗ профессиональный доход определен как доход физических лиц (в том числе индивидуальных предпринимателей) от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.

Следовательно, сдача недвижимости в аренду — разрешенный вид деятельности для самозанятых. При этом самозанятые могут сдавать в аренду только жилую недвижимость, находящуюся у них в собственности.

Могут ли самозанятые сдавать квартиру в аренду

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ объектом налогообложения не являются средства, полученные от передачи имущественных прав на недвижимость (исключение: аренда или найм жилого помещения).

Самозанятые имеют право сдавать жилое помещение (дом, квартиру) и платить с доходов от аренды квартиры налог на профессиональный доход. Квартиру можно сдавать как постоянному арендатору, так и посуточно.

Под новый налоговый режим не попадает доход от продажи квартиры или другой передачи имущественных прав на него. НПД распространяется только на сдачу в аренду жилого помещения.

Условия, при которых самозанятые могут сдавать квартиру в аренду:

  • не используется труд нанятых по трудовому договору рабтников;
  • индивидуальным предпринимателям нельзя совмещать НПД и другие налоговые режимы (УСН, ЕНВД, и т. д.);
  • годовой доход со сдачи квартиры должны быть больше не более 2,4 млн. рублей (или в среднем 200 тыс. рублей в месяц);
  • жилая площадь должна находиться в собственности арендодателя.

Новый режим налогообложения действует только в четырех регионах:

  • Москве и области;
  • Татарстане;
  • Калужской области.

Сдаваемое жилье должно находиться в одном из этих регионов. Место регистрации и жительства арендодателя не играет роли, при этом собственник жилья должен быть гражданином РФ.

Как самозанятому сдать квартиру в аренду

Для того, чтобы сдавать квартиру в качестве самозанятого, необходимо зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход.

Это можно сделать с помощью официального приложения «Мой налог» (для регистрации нужно предоставить заявление, скан паспорта и фотографию).

Также зарегистрироваться можно в Личном кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru (необходимо только заявление).

Налоговая ставка по режиму НПД составляет:

  • 4% от доходов со сдачи жилья в аренду физическому лицу;
  • 6% от сдачи индивидуальному предпринимателю или организации.

Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ № 422 на период действия эксперимента (10 лет) налоговые ставки и максимальный доход повышаться не будут.

Пример расчета НПД на сдачу квартиры в аренду (найм)

Самозанятый гражданин сдает квартиру, платежи производятся ежемесячно. Плата за месяц составляет 25 тыс. рублей.

  • Если он сдает квартиру физическому лицу (ставка НПД в 4%), то налог будет рассчитываться как 25000 × 0,04 = 1000 рублей.
  • Если арендатором является индивидуальный предприниматель (ставка НПД 6%), то 25000 × 0,06 = 1500 рублей. Эти суммы необходимо перечислять в качестве уплаты налога.

Плательщик должен своевременно вносить в приложение информацию о поступлении денежных средств по своему виду деятельности (получение платы за сдачу квартиры). Сума налога будет рассчитываться автоматически.

Уведомление о уплате налога приходит не позже 12 числа следующего месяца, а заплатить налог необходимо до 25 числа. Декларацию при этом подавать в налоговую не нужно.

В случае, если зарегистрировавшийся плательщик НПД скрывает доходы, предусмотрен штраф:

  • на первый раз в размере 20% от неучтенной суммы;
  • при повторном нарушении в течение полугода на 100% от неучтенной суммы.

Может ли самозанятый сдать в аренду нежилое помещение

В соответствии со ст. 6 ФЗ № 422, объектами налогообложения не считаются доходы, полученные:

  • от продажи недвижимости и транспорта;
  • от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
  • от реализации имущества, которое использовалось самозанятыми для личных нужд;
  • от деятельности по договору простого товарищества и другие.

Следовательно, самозанятые не могут сдавать в аренду нежилые помещения, в том числе коммерческую недвижимость. Новый режим распространяется только на сдачу в аренду (наем) жилых помещений.

Если же лицо, являясь индивидуальным предпринимателем, получило статус самозанятого (плательщика НПД) и хочет сдавать нежилую площадь в аренду, то придется вернуться на ранее применяемый режим налогообложения ИП и платить налоги и взносы в соответствии с этим режимом.

Лицо, сдающее в аренду нежилое помещение не является самозанятым, и его доходы от этой деятельности не могут облагаться налогом на профессиональный доход.

Договор аренды квартиры с самозанятым

Договор аренды (найма) является подтверждением законности сделки и защищает права сторон. Чтобы составить соглашение, необходимы документы, подтверждающие право собственности на квартиру и удостоверяющие личность.

Образец договора аренды (найма) жилья

Договор аренды квартиры с самозанятым обязательно должен содержать следующие пункты:

  1. Название документа, дата и место заключения.
  2. Паспортные данные сторон: самозанятого арендодателя и арендатора.
  3. Информацию о сдаваемой жилплощади.
  4. Срок заключения и возможность продления договора.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Порядок внесения арендной платы, сроки, неустойка за задержку оплаты, а также возможность пересмотра размера арендной платы.
  7. Порядок оплаты коммунальных услуг, содержание имущества, оплата связи и интернета.
  8. Порядок внесения залога.
  9. Условия расторжения договора аренды.
  10. Акт приема-передачи жилья.

Срок действия договора найма жилья не может быть больше 5 лет, согласно ст. 683 Гражданского кодекса РФ.

Могут ли самозанятые арендовать помещение под офис

По ст. 606 Гражданского Кодекса РФ, арендодатель обязан передать арендатору имущество во временное пользование или владение за некоторую плату по договору аренды. Закон не выставляет особых требований к арендатору. Им может быть любое дееспособное физическое лицо, ИП, или организация.

Следовательно, самозанятый гражданин может быть арендатором помещения, при условии, что он работает самостоятельно, без привлечения наемных работников по трудовым договорам, и вид его деятельности не попадает в список ограничений, перечисленных в п. 2 ст. 4 Федерального закона № 422-ФЗ.

Доходы самозанятого должны отражаться в приложении «Мой налог», где на все поступления формируются чеки, и сумма налога рассчитывается автоматически.

Источник: http://rabotnik-info.ru/samozanyatye/vidy-deyatelnosti/sdacha-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.