Как застройщику учесть проценты по кредиту и переданные городу площади

Содержание

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Как застройщику учесть проценты по кредиту и переданные городу площади

Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.

Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.

На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:

  • в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
  • в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.

При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.

Возможно ли изменение цены по договору долевого участия

Согласно положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.

Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.

Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.

Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.

При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон.

Особенности процедуры изменения цены договора:

  • Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон. Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.
  • Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
  • Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.

Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади?

Согласно ст. 7 ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации.

Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.

Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ст.

29 ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющие требовать соразмерного уменьшения цены, при обнаружении недостатков выполненной работы.

В то же время ст.

5 ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.

Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

  • Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
  • При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
  • При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст. 7 ФЗ № 214).
  • При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
  • Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.

Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия?

Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.

Застройщик не вправе требовать осуществления доплаты без заключения соглашения с дольщиком, поскольку это является односторонним изменением договора, что запрещено ст. 310 ГК РФ.

В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п.

2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:

  • Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере. Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
  • Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
  • Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
  • Более того, согласно п. 1 ст. 16 ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.

На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков.

Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади

Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв. м., установленная положениями договора.

Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией.

При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.

Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу:

(проектная площадь — фактическая площадь) × стоимость квадратного метра.

Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула:

(фактическая площадь — проектная площадь) × стоимость квадратного метра.

Пример

М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей. После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М.

доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв. м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м).

Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива.

При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.

Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства.

Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.

Основные выводы из судебной практики:

  • Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей». Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
  • Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
  • В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования. Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.
  • В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Заключение

Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.

Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.

Доплата застройщику стоимости квартиры

Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв. м?Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м. В случае если предельное отклонение более 0,9 кв.м. или в договоре отсутствует условие об изменении цены, то такое требование незаконно.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/izmenenie-ploshhadi-kvartiry/

Как застройщику отразить в учете проценты по кредиту, полученному на строительство – НалогОбзор.Инфо

Как застройщику учесть проценты по кредиту и переданные городу площади

Бухучет

У застройщика бухучет начисленных процентов по кредиту, полученному на строительство, зависит от того, за счет каких средств ведется строительство:

  • застройщик возводит объект за счет собственных средств;
  • застройщик строит на средства привлеченного инвестора.

О том, как отражать в учете получение кредита и начисление процентов по нему, см.:

  • Как отразить в бухгалтерском учете получение займа (кредита);
  • Как рассчитать проценты по полученному займу (кредиту).

Застройщик сам инвестирует строительство

Если застройщик сам инвестирует строительство, расходы по кредиту, полученному на строительство, включайте в стоимость инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008). Эту операцию отражайте проводкой:

Дебет 08-3 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Поскольку в налоговому учете проценты по кредиту в стоимость актива не включаются, в бухучете возникают временные разницы и соответствующее им отложенное налоговое обязательство:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77
– начислено отложенное налоговое обязательство.

Такой вывод следует из пунктов 12 и 15 ПБУ 18/02.

Погашаться отложенное налоговое обязательство будет при амортизации инвестиционного актива, а по объектам на продажу – на дату реализации.

Если процентная ставка по полученному кредиту превышает предельную величину, то возникает постоянная разница. С нее нужно рассчитать постоянное налоговое обязательство (п. 4 и 7 ПБУ 18/02). Возникновение постоянного налогового обязательства в учете отразите проводкой:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»

– отражено постоянное налоговое обязательство с процентов по кредитам, не уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Организации, которые являются малыми предприятиями (кроме эмитентов ценных бумаг), могут не включать проценты по кредиту в стоимость инвестиционного актива, а признавать их прочими расходами (п. 7 ПБУ 15/2008).

Застройщик привлекает инвестора

Если застройщик возводит объект за счет средств привлеченного инвестора, учет процентов по кредиту у застройщика зависит от того, возмещаются они инвестором или нет.

Если инвестор проценты по кредиту не возмещает, сумму процентов относите на прочие расходы (п. 7 и 8 ПБУ 15/2008). Эту операцию отражайте проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Зачастую в условия договоров инвестирования в строительство включают обязательство инвестора возместить проценты по кредиту. В такой ситуации проценты по кредиту будут увеличивать расходы на строительство объекта. В учете это отражайте так:

Дебет 08-3 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Внимание: застройщик не может возмещать проценты по кредиту за счет средств, полученных от дольщиков на покрытие расходов на строительство объекта по договорам участия в долевом строительстве.

Включение в договор участия в долевом строительстве условия об обязанности дольщика возместить проценты является незаконным. Дело в том, что использование застройщиком денежных средств, полученных от дольщиков, ограничено статьей 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Возмещение дольщиками процентов по кредитам застройщика этой нормой не предусмотрено.

Однако застройщик может покрыть проценты за счет тех средств дольщиков, которые получены в качестве вознаграждения за организацию строительства.

Порядок учета процентов по кредиту при расчете налогов зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО

Если застройщик сам инвестирует строительство либо возводит объект за счет средств привлеченного инвестора, проценты по кредиту учитывайте при расчете налога на прибыль как внереализационные расходы (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ). Учитывать проценты в стоимости строящегося объекта нельзя.

Проценты по кредиту включайте в состав расходов по правилам статьи 269 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. Как учесть проценты по полученному займу (кредиту) при налогообложении.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении процентов по кредиту. Застройщик ведет строительство за счет собственных средств

ЗАО «Альфа» (застройщик) 1 июля текущего года получило в банке кредит на строительство торгового центра на сумму 300 000 руб. под 20 процентов годовых со сроком возврата 30 сентября текущего года. В период действия договора для расчета процентов по кредиту применялись:

  • ставка рефинансирования – 8 процентов;
  • ставка по договору – 20 процентов.

Налог на прибыль «Альфа» платит поквартально.

За время пользования кредитом «Альфа» перечислила банку проценты, рассчитанные следующим образом:

  • в июле – 5096 руб. (300 000 руб. × 20% × 31 дн.: 365 дн.);
  • в августе – 5096 руб. (300 000 руб. × 20% × 31 дн.: 365 дн.);
  • в сентябре – 4932 руб. (300 000 руб. × 20% × 30 дн.: 365 дн.).

Общая сумма процентов, которые «Альфа» перечислила банку в III квартале за пользование кредитом, составила 15 124 руб. (5096 руб. + 5096 руб. + 4932 руб.).

Предельную сумму процентов, которую можно учесть при налогообложении прибыли, бухгалтер «Альфы» рассчитал следующим образом:

  • на 31 июля – 3669 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 31 дн.);
  • на 31 августа – 3669 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 31 дн.);
  • на 30 сентября – 3551 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 30 дн.).

Общая сумма процентов, которая учитывается при налогообложении прибыли за девять месяцев текущего года, составляет 10 889 руб. (3669 руб. + 3669 руб. + 3551 руб.).

Сумма процентов, которую нельзя учесть при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, равна 4235 руб. (15 124 руб. – 10 889 руб.).

Бухгалтер «Альфы» сделал в учете следующие проводки.

31 июля:

Дебет 08-3 Кредит 66
– 5096 руб. – начислены проценты по кредиту за июль.

31 августа:

Дебет 08-3 Кредит 66
– 5096 руб. – начислены проценты по кредиту за август.

30 сентября:

Дебет 08-3 Кредит 66
– 4932 руб. – начислены проценты по кредиту за сентябрь.

Из-за различия в признании процентов по кредиту в бухучете (в стоимости основного средства) и при налогообложении (в составе внереализационных расходов) в учете образовалась временная разница и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство. Его начисление бухгалтер отразил проводкой:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77
– 2178 руб. (10 889 руб. × 20%) – начислено отложенное налоговое обязательство.

Списываться отложенное налоговое обязательство начнет с момента начисления в бухучете амортизации на построенный объект.

С суммы непризнанных в налоговом учете процентов бухгалтер начислил постоянное налоговое обязательство:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 847 руб. (4235 руб. × 20%) – начислено постоянное налоговое обязательство.

При расчете налога на прибыль за девять месяцев бухгалтер «Альфы» признал в составе внереализационных расходов проценты по кредиту в сумме 10 889 руб.

Ситуация: как застройщику учесть при расчете налога на прибыль проценты по кредитам, привлеченным для строительства объекта по договорам участия в долевом строительстве?

Однозначного ответа на этот вопрос законодательство не содержит.

Цена договора участия в долевом строительстве может складываться из денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

При этом средства дольщиков, предназначенные для строительства объекта, застройщик может использовать на строго ограниченные цели. Эти ограничения указаны в статье 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Данная норма не предусматривает возможность застройщика покрывать за счет средств дольщиков проценты по кредиту. Следовательно, учитывать суммы процентов в составе расходов нельзя (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В такой ситуации на погашение процентов по кредиту застройщик может расходовать только те средства дольщиков, которые он получил в качестве вознаграждения. За счет этих средств расходы на проценты по кредиту признавайте в составе внереализационных расходов по правилам статьи 269 Налогового кодекса РФ (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 12 января 2010 г. № 03-03-06/1/2, от 4 сентября 2009 г. № 03-03-06/1/574 и от 24 сентября 2008 г. № 03-03-06/1/541.

УСН

Застройщики на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, на проценты по кредитам налоговую базу не уменьшают. Такие организации не учитывают никакие расходы (п. 1 ст. 346.14, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, проценты по кредиту уменьшат налоговую базу в пределах норм (подп. 9 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

Норму рассчитайте так же, как и плательщики налога на прибыль (абз. 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет застройщик, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Если организация платит ЕНВД, то расходы в виде процентов по кредиту на строительство не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п.

 1 ст. 346.29 НК РФ).

ОСНО и ЕНВД

Деятельность застройщика по организации строительства не относится к видам деятельности, которые переводятся на уплату ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому расходы в виде процентов по кредиту застройщик должен учитывать в соответствии с общей системой налогообложения.

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kak_zastrojshhiku_otrazit_v_uchete_procenty_po_kreditu_poluchennomu_na_stroitelstvo/107-1-0-2707

Проценты по кредитам

Как застройщику учесть проценты по кредиту и переданные городу площади

Минфин подтвердил, что при долевом строительстве проценты по кредитам c 2017 года застройщик вправе платить за счет средств дольщиков. В расходы для прибыли включать их не надо (письмо от 12 мая 2017 г. № 03-03-06/1/28629). Рассмотрим по порядку обычный, инвестиционный и целевой кредит. Покажем на примерах, как не запутаться в учете процентов.

Обычный кредит

Бухучет. Проценты в отличие от суммы самого займа учитывают в прочих расходах (п. 7 ПБУ 15/2008). Их отражают обособленно от основного долга – на отдельных субсчетах к счетам 66, 67:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 66 (67) «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– учтены проценты к уплате по займу (кредиту).

Но в балансе на конец отчетного периода долг по займу показывают вместе с процентами (п. 73 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности… утв. приказом Минфина от 29 июля 1998 г. № 34н).

Проценты включают в расходы равномерно, как правило, независимо от условий договора об их оплате (п. 8 ПБУ 15/2008).

Налоговый учет. Расходы в виде процентов по кредитам, займам и другим долговым обязательствам учитывают в составе внереализационных расходов – по любым заимствованиям (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Инвестиционный кредит

Бухучет. Проценты по займам, которые берут, чтобы приобрести или создать инвестиционный актив, учитывают в особом порядке. Их включают не в прочие расходы, а в стоимость инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008).

Под инвестиционным активом понимается объект, подготовка которого к использованию требует длительного времени и существенных расходов на сооружение или покупку.

К инвестактивам, в частности, относят объекты строительства (незавершенного строительства), которые впоследствии компания примет на учет в качестве основных средств.

Если компания покупает готовое основное средство, которое можно начать эксплуатировать сразу после покупки, к инвестиционным активам его не относят. Проценты по кредитам и займам, связанным с их покупкой, учитывают в прочих расходах в обычном порядке.

Проценты по займу, связанному с инвестиционным активом, включают в его стоимость равномерно. Как правило, независимо от условий уплаты процентов.

Начинают с того периода, когда начали сооружать инвестиционный актив. А заканчивают с первого числа месяца, следующего за месяцем прекращения строительства объекта.

А если компания начала использовать незавершенный инвестиционный объект, чтобы изготавливать продукцию, выполнять работы или оказывать услуги? Тогда с первого числа месяца, следующего за месяцем, когда объект начали эксплуатировать, проценты в его стоимость не включают, а учитывают в прочих расходах.

Пример 1

Как отразить проценты по кредиту для инвестобъекта.

ООО «СМУ-34» для строительства склада получило заем на сумму 10 000 000 руб. под 13 процентов годовых на два года. Деньги поступили на счет 27 марта 2017 года. Построенное здание приняли на учет в составе основных средств 27 декабря 2017 года.

Бухгалтер ООО «СМУ-34» сделал в учете такие записи.

В марте:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 67 «ОСНОВНОЙ ДОЛГ»
– 10 000 000 руб. – поступили заемные средства;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 14 246,58 руб. (10 000 000 руб. × 13% : 365 дн. × 4 дн.) – начислили проценты по займу за март.

В апреле:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 106 849,31 руб. (10 000 000 руб. × 13% : 365 дн. × 30 дн.) – начислили проценты по займу за апрель.

И далее ежемесячно, по декабрь. В декабре – за полный месяц, хотя 27 декабря актив приняли на учет. Ведь прекратить включать проценты в его стоимость надо с 1-го числа следующего месяца.

С 1 января 2018 года начисленные по займу проценты бухгалтер начал списывать на прочие расходы.

В январе:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 110 410,96 руб. (10 000 000 руб. × 13% : 365 дн. × 31 дн.) – начислили проценты по займу за январь.

И такую запись делают  ежемесячно  до окончания срока займа (26 марта 2019 года).

Заемные деньги компания не всегда тратит сразу. И у нее образуются временно свободные средства, за которые приходится платить проценты. Чтобы использовать деньги более рационально, заемщик часто отдает эти временные «излишки» в долг под проценты другой компании или помещает на депозит.

При этом проценты, связанные с сооружением инвестиционного актива, первая компания (первоначальный заемщик) уменьшает на проценты, которые получает от второго заемщика или по депозиту (п. 10 ПБУ 15/2008).

Пример 2

Как отражать проценты по инвесткредиту, если часть занятых денег одолжили другой компании.

ООО «Альфа» своими силами строит производственный корпус (ОС). Для строительства компания взяла кредит – 8 000 000 руб. под 11 процентов годовых сроком на полтора года.

Деньги поступили 27 января 2017 года.

По расчетам строительство будет идти полтора года, при этом в первый год удастся освоить только 5 000 000 руб.

Таким образом, 3 000 000 руб. в течение 12 месяцев компания тратить не будет. Поэтому 1 февраля 2017 года она выдала своему партнеру (ООО «Бета») заем в сумме 3 000 000 руб. под 8 процентов годовых на 12 месяцев.

Проценты обе компании платят в последний день месяца.

Бухгалтер ООО «Альфа» отразил операции так.

Январь 2017 года:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 67 «ОСНОВНОЙ ДОЛГ»
– 8 000 000 руб. – получили заем;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 9643,84 руб. (8 000 000 руб. × 11% : 365 дн. × 4 дн.) – начислили проценты к уплате за март и отнесли их на стоимость инвестиционного актива;

ДЕБЕТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ» КРЕДИТ 51
– 9643,84 руб. – уплатили проценты по займу.

Февраль 2017 года:

ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 51
– 3 000 000 руб. – выдали заем;

ДЕБЕТ 76 «РАСЧЕТЫ ПО ВЫДАННЫМ ЗАЙМАМ» КРЕДИТ 91
– 17 753,43 руб. (3 000 000 руб. × 8% : 365 дн. × 27 дн.) – отразили проценты к получению за февраль.

Затем бухгалтер посчитал сумму процентов к уплате за февраль:

8 000 000 руб. × 11% : 365 дн. × 28 дн. = 67 506,85 руб.

И разделил эту сумму между инвестиционным активом и прочими расходами:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 49 753,42 руб. (67 506,85 – 17 753,43) – отнесли проценты на стоимость инвестиционного актива (в сумме процентов к уплате за минусом процентов к получению);

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 17 753,43 руб. – включили в прочие расходы разницу между суммой процентов к уплате всего и суммой процентов, включенных в стоимость инвестактива;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 «РАСЧЕТЫ ПО ВЫДАННЫМ ЗАЙМАМ»
– 17 753,43 руб. – получили проценты по займу;

ДЕБЕТ 67 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ» КРЕДИТ 51
– 67 506,85 руб. – уплатили проценты по займу.

Аналогичные проводки нужно делать еще 11 месяцев – до того, как ООО «Бета» вернет ООО «Альфа» заем (до 31 января 2018 года).

А затем с февраля 2018 года до окончания срока возврата своего займа проценты к уплате относить полностью на стоимость инвестиционного актива.

Учтите такие правила.

Допустим, вы приостановили сооружение инвестиционного актива больше чем на три месяца. Тогда с 1-го числа месяца, следующего за месяцем приостановки, проценты по займу к уплате не включайте в стоимость инвестактива. Относите их на прочие расходы.

Когда возобновите строительство, вернитесь к прежнему порядку: с 1-го числа месяца, следующего за месяцем возобновления, проценты снова включайте в стоимость инвестактива.

Помните, что срок, в течение которого проводят дополнительное согласование технических или организационных вопросов, возникших в процессе строительства инвестиционного актива, приостановкой не считается.

Налоговый учет. Расходы в виде процентов по кредитам, займам и иным долговым обязательствам и в этом случае учитывают в составе внереализационных расходов. То есть проценты в налоговом учете не учитываются ни в первоначальной, ни в измененной стоимости амортизируемого имущества (письмо ФНС от 23 марта 2015 г. № ГД-4-3/4568).

В ситуации с инвестактивом придется отражать временные разницы в соответствии с ПБУ 18/02. Поскольку в налоговом учете проценты списывают раньше, чем в бухгалтерском. Значит, нужно сформировать отложенное налоговое обязательство.

Целевой кредит для долевого строительства

Бухучет. В бухучете проценты относят на стоимость строящегося объекта – так же, как и проценты по кредиту для строительства инвестиционного объекта.

Налоговый учет. Перечень целей, на которые можно тратить деньги дольщиков, закрытый. С 1 января 2017 года законодатели разрешили за счет средств дольщиков оплачивать проценты по целевым кредитам, которые застройщик берет для долевого строительства (ст. 18, 18.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Чиновники подтвердили, что эти проценты застройщик не учитывает в расходах для налога на прибыль. Так как они оплачиваются за счет целевых средств.

Деньги дольщиков и инвесторов, аккумулированные на счетах застройщика, это средства целевого финансирования. В доходах для налога на прибыль их не учитывают. Расходы, которые застройщик производит за счет этих средств, для налога на прибыль он также не учитывает (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 270 НК РФ).

Раньше финансисты отказывались признавать погашение процентов целевым использованием средств (письмо Минфина от 19 декабря 2012 г. № 03-03-06/1/700).

Цена договора участия в долевом строительстве – это сумма, которую дольщик должен уплатить для строительства объекта (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). При этом цена может состоять из двух частей: суммы на возмещение затрат на строительство и суммы на оплату услуг застройщика. Вторую часть застройщик может тратить по своему усмотрению, в том числе и на погашение процентов.

И тогда получалось, что если в договоре цену не разделили, то погашение процентов по кредиту за счет целевых средств признавалось их нецелевым использованием (письмо Минфина от 12 января 2010 г. № 03-03-06/1/2).

Но сейчас все изменилось. В Закон № 214-ФЗ добавили нормы, которые и без деления цены договора позволяют застройщику платить проценты по целевым кредитам за счет средств дольщиков.

Более того, ввели новую статью 18.1, которая разрешает использовать деньги дольщиков для строительства детсадов, школ, тротуаров и т. д. (в том числе платить проценты по кредитам на их строительство).

То есть тех объектов обременения, которые после окончания стройки застройщик безвозмездно передаст городу. Эта норма касается также объектов, которые перейдут в общую долевую собственность дольщиков.

Отметим такую деталь.

В новациях Закона № 214-ФЗ говорится только о целевых кредитах. И формально эти правила не распространяются на займы. Поэтому налоговики могут расценить погашение процентов по займам за счет средств дольщиков нецелевым расходованием этих средств.

При условии, что застройщик платит такие проценты не за счет средств на оплату услуг застройщика. Причем несмотря на то, что в пункте 2статьи 819 ГК РФ есть оговорка.

В ней говорится, что к отношениям по кредитному договору применяются правила параграфа 1 «Заем» главы 42 ГК РФ.

Так что безопаснее следовать норме Закона № 214-ФЗ.

Пример 3

Как отразить проценты по целевому кредиту на долевое строительство.

Застройщик (ООО «Монолит») взял целевой кредит на долевое строительство многоквартирного дома в сумме 10 000 000 руб. под 15 процентов годовых на один год. Деньги поступили на счет 3 июля 2017 года. Бухгалтер ежемесячно на последний день месяца включает проценты по кредиту в стоимость объекта долевого строительства.

Проводки такие.

В июле:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 66 «ОСНОВНОЙ ДОЛГ»
– 10 000 000 руб. – получили кредит;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 66 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 115 068,49 руб. (10 000 000 руб. × 15% : 365 дн. × 28 дн.) – начислили проценты по кредиту за июль.

В августе:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 66 «ПРОЦЕНТЫ ПО ЗАЙМАМ И КРЕДИТАМ»
– 127 397,26 руб. (10 000 000 руб. × 15% : 365 дн. × 31 дн.) – начислили проценты по кредиту за август.

И так ежемесячно до возврата кредита.

В налоговом учете проценты по кредиту в расходы не включают. Разниц не возникает.

Источник: https://www.stroychet.ru/article/76839-chto-izmenili-v-uchete-protsentov-po-kreditam

Как застройщику учесть проценты по кредиту и переданные городу площади

Как застройщику учесть проценты по кредиту и переданные городу площади

Проценты в строительстве Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. Строительство финансируется как частными инвесторами, так и за счет кредитных…

Проценты в строительстве

Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. Строительство финансируется как частными инвесторами, так и за счет кредитных средств, дополнительно привлекаемых застройщиком.

По условиям договоров о привлечении финансовых средств расходы в виде процентов по кредитам возмещает инвестор.

Каким образом застройщик должен учитывать проценты в целях исчисления налога на прибыль? Будут ли они влиять на финансовый результат, сформированный в бухгалтерском учете застройщика, и соответственно на налоговую базу по НДС после реализации инвестиционного договора?

В налоговом учете проценты по долговым обязательствам любого вида отражаются в составе внереализационных расходов. Об этом говорится в подпункте 2 пункта 1 статьи 265 НК РФ. В первоначальную стоимость объекта сумма процентов не включается.

Расходом признаются проценты по долговым обязательствам любого вида вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущий и (или) инвестиционный).

Предельный размер признаваемых для целей налогообложения процентов определяется с учетом положений статьи 269 НК РФ.

Согласно статье 252 НК РФ расходы, понесенные налогоплательщиком, должны быть направлены на получение дохода. В рассматриваемом случае основной функцией застройщика является организация строительства. Следовательно, он отвечает за соблюдение сроков и обеспечение непрерывности строительства.

Таким образом, привлечение кредитных ресурсов является необходимым условием хозяйственной деятельности застройщика. Проценты в целях исчисления налога на прибыль застройщик признает в составе внереализационных расходов.

В бухгалтерском учете разницу между полученными от инвестора и освоенными застройщиком средствами, возникающую по окончании строительства, следует рассматривать как суммы, связанные с оплатой реализованных услуг застройщика. При определении размера такой экономии возможны две ситуации.

Допустим, к моменту окончания строительства инвесторы были привлечены на все площади. В этом случае плата за пользование кредитными средствами признается связанной исключительно с выполнением основных функций застройщика по организации строительства.

В бухгалтерском учете проценты будут участвовать в формировании стоимости объекта инвестирования лишь косвенно — через стоимость услуг застройщика. При этом проценты не будут напрямую уменьшать средства целевого финансирования, полученные от инвесторов.

Или другая ситуация — по завершении строительства сторонним инвесторам реализованы имущественные права не на все площади. Например, несколько квартир стали собственностью застройщика (он же первоначальный инвестор).

В подобном случае часть расходов в виде процентов за пользование кредитными средствами должна напрямую формировать стоимость жилья, которое осталось в распоряжении застройщика.

В бухгалтерском учете она учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

В результате указанная часть расходов уменьшает сумму экономии. Эта доля определяется по окончании строительства пропорционально доле жилья, которое находится в собственности застройщика, в общем объеме построенных квадратных метров.

Оставшаяся часть расходов учитывается таким же образом, как и в первом случае, то есть она включается в стоимость услуг застройщика. В обоих случаях величина полученной застройщиком экономии подлежит обложению НДС. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ.

Причем исчислять НДС нужно по расчетной ставке 18/118. Кроме того, застройщик должен исчислить НДС со стоимости услуг по организации строительства.

Передача городу части построенных площадей

Организация совмещает функции инвестора и заказчика-застройщика. С городом у нее заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Согласно условиям договора организация должна передать городу часть построенных площадей. Причем предусмотрено, что такая передача может быть заменена перечислением платежей на развитие городской инфраструктуры.

Данная обязанность организации подтверждена и ненормативным правовым актом администрации города.

Как учесть в бухгалтерском и налоговом учете такие платежи? Будут ли они впоследствии увеличивать стоимость инвестиционного объекта, уменьшая сумму экономии заказчика от реализации инвестиционного проекта и соответственно базу по налогу на прибыль?

На основании заключенного с инвестором договора правительство города не исполняет никаких встречных гражданско-правовых обязательств в его пользу: не передает имущество, не перечисляет денежные средства из городского бюджета, не производит зачет встречных обязательств.

Действия администрации по отводу земельного участка и выдаче разрешения на строительство также не могут квалифицироваться как встречное исполнение гражданских обязательств. Ведь данные действия это не что иное, как реализация административно-правовых полномочий органа государственной власти.

Следовательно, инвестиционному договору присущ безвозмездный характер.

Этот вывод подтверждается и постановлением Конституционного суда РФ от 02.07.97 № 10-П. В нем суд признал следующее.

Если законом субъекта РФ установлена обязанность участников гражданских правоотношений перечислять денежные средства на развитие инфраструктуры публичного образования за совершение государственными органами юридически значимых действий, то это нарушает налоговое законодательство. Фактически в этом случае вводится новый сбор, который не предусмотрен действующим законодательством.

Таким образом, указанную в договоре безвозмездную передачу инвестором городу части построенного жилья и других объектов социально-инженерной инфраструктуры (либо их стоимостного выражения) надо квалифицировать как дарение. Именно отсутствие встречного гражданско-правового удовлетворения является основанием для такого вывода (ст. 572 ГК РФ). Следовательно, к этим отношениям должны применяться нормы главы 32 Гражданского кодекса о дарении.

А это в свою очередь означает, что застройщику не нужно включать указанные суммы в сводную ведомость затрат по объекту инвестирования. Финансовый результат по итогам реализации инвестиционного проекта определяется без учета сумм, выплаченных городу.

Таким образом, в налоговом учете стоимость переданного имущества является расходом, который не учитывается для целей налогообложения прибыли. Основанием служит пункт 16 статьи 270 НК РФ. А в бухгалтерском учете данные расходы отражаются по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы».

Источник: https://www.RNK.ru/article/72798-kak-zastroyshchiku-uchest-protsenty-po-kreditu-i-peredannye-gorodu-ploshchadi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.