Договор аренды с правом выкупа. Бухгалтерский учет и налогообложение

Содержание

Риски арендатора при аренде с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа. Бухгалтерский учет и налогообложение

То есть убирает из расходов прошлых периодов зачтенную в выкуп арендную плату и включает ее в первоначальную стоимость приобретенного имущества. Для него это означает недоимку и пени по налогу на прибыль за все время аренды.

ФНС аргументирует необходимость включения в первоначальную стоимость зачтенных в выкуп ежемесячных платежей тем, что затраты на приобретение амортизируемого имущества запрещено учитывать в расходахп. 5 ст. 270 НК РФ. А арендную плату после зачета ее в выкуп налоговики рассматривают именно как расходы арендатора на приобретение амортизируемого имуществаПисьмо ФНС от 26.05.

2010 № ШС-37-3/[email protected]Если в авансы была превращена вся арендная плата, то инспекторы могут решить, что до выкупа арендатор пользовался имуществом безвозмездно.

При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя. Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании.
Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60). С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа.

При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета.

Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Приобретение собственного жилья – дорогое удовольствие. Мало кто может позволить себе выложить сразу достаточную для этого сумму.


Многие предпочитают покупать квартиру в кредит: ипотека постепенно становится всё более популярным способом улучшения жилищных условий.

При этом мало кто задумывается о такой возможности, как аренда квартиры с дальнейшим выкупом.

Важно

Отличие аренды с правом выкупа от рассрочки Это далеко не одно и то же. На самом деле аренда жилья с правом его выкупа в дальнейшем является довольно редкой сделкой.

Если договор о покупке жилья в рассрочку преследует такую цель, как переход права собственности, то главное при выкупе арендованной квартиры – те правоотношения, которые автоматически вытекают из заключённого договора аренды.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Н.А. Мартынюк, эксперт по налогообложению Аренда с правом выкупа как раз тот случай, когда условия договора нужно согласовать с бухгалтером. Ваша задача — предупредить об этом руководство.

А мы вам подскажем, какую формулировку договора об уплате выкупной стоимости нельзя допускать, чтобы потом не пришлось задумываться над учетом платежей по такому договору и, не исключено, ломать копья в споре с налоговиками либо с контрагентом.

4 ст. 250, ст.

Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов

  • Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
  • Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
  • В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
  • Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
  • Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
  • Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.

Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски.

Аренда жилья с правом последующего выкупа: что нужно знать

Оплата может осуществляться безналичным расчетом.

  • Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
  • Арендные платежи.Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
  • Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
  • Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
  • Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников.
  • Отдаем предмет лизинга в перенаем, № 20
  • Арендные каникулы без страха и упрека, № 17
  • Аренда у «своих»: неотделимые улучшения и налог на имущество, № 9
  • Возмещение ущерба за утраченное арендованное имущество, № 6
  • Лизингополучатель переходит на УСНО, № 6
  • Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя, № 4
  • 2014 г.
  1. Как арендатору учесть компенсацию за капремонт, уплаченную арендодателю, № 17
  2. Хочу все знать: такая многогранная аренда, № 16
  3. Безвозмездно получили сданное в аренду имущество: есть ли налоговый доход?, № 10
  4. Аренда с разных сторон: разбираем отдельные вопросы, № 8
  5. Памятка по налоговому учету для арендодателя, № 4

2013 г.

Минфин напоминает, что для того, чтобы не сдавать уточненки, допустимо уменьшить на эту сумму доходы текущего периода от реализации ОСп. 1 ст. 54 НК РФ. Но сделать так можно только при условии, что за прошлые периоды был начислен не нулевой налог на прибыль.Инвестиционные сделки чаще заключают по торговой и офисной недвижимости, реже — по складам и др.

Внимание

При этом Минфин в своем Письме не говорит о том, что зачтенная арендная плата при выкупе превращается задним числом в аванс, да еще и для обеих сторон договора. Но именно такой вывод бухгалтеры иногда делают из этого Письма и из предназначенных для арендаторов разъяснений ФНСПисьмо ФНС от 26.05.2010 № ШС-37-3/[email protected] (в них о переквалификации арендной платы тоже ничего не сказано).
И тогда:

  • арендатор у себя в налоговом учете делает симметричные пересчеты.

Именно поэтому нужно действовать максимально осторожно при заключении сделки. Вернуться ○ Составление договора. Особенность договора аренды с последующим выкупом заключается в том, что он сочетает в себе два типа соглашения:

  • Договор аренды.
  • Договор купли-продажи.

Государственной регистрации соглашение подлежит в момент перехода права собственности. Именно тогда начинают действовать нормы договора купли-продажи. Структура документ следующая:

  1. Указание сторон сделки: прописывается ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации и контактные телефоны каждого участника. При этом они могут выступать как «Арендодатель» и «Арендатор» или «Продавец» и «Покупатель».

Передача денег должна происходить исключительно под расписку, если речь идет о наличном расчете. Покупателю следует хранить все расписки до момента перехода права собственности.

При безналичном расчете подобная мера не нужна.

  • Дата регистрации перехода права собственности. В стандартных случаях она связана с моментом последнего перечисления средств, но стороны могут назначить ее отдельно.
  • Положения об арендной плате. В этом пункте прописывается размер арендной платы, порядок выплат по коммунальным услугам, права и обязанности сторон. Здесь важно уточнить, включается ли арендная плата в стоимость жилья. Как правило, это разные выплаты, но не лишним будет сделать акцент на этом. Чем детальнее будет описание этого пункта, тем меньше риск возникновения споров.
  • Учет тарификации.

По большому счёту, договор сочетает в себе условия купли-продажи и условия аренды. Чем подробнее будут описаны правовые взаимоотношения между арендатором и арендодателем, тем меньше рисков и споров возникнет.

Если стоимость квартиры повысилась или понизилась Поскольку недвижимость имеет привычку изменяться в цене, квартира может подорожать к тому моменту, как перейдёт в собственность покупателя-арендатора.

Поэтому в договор необходимо внести соответствующий пункт, основывающийся на вашей договорённости с продавцом.

Возможно, вы с ним решите, что стоимость квартиры не будет меняться, даже если на рынке произойдут колебания. Но, скорее всего, вы сойдётесь на том, что арендная ставка будет индексироваться в зависимости от ситуации на рынке и от валюты, в которой производится оплата.

Источник: http://advokat-na-donu.ru/riski-arendatora-pri-arende-s-pravom-vykupa/

Правовые особенности аренды с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа. Бухгалтерский учет и налогообложение

/ Квартира

Аренда с правом выкупа – довольно распространенный сегодня правой механизм, используемый при продаже недвижимости, земли, автомобилей и иного ценного имущества.

Оформление подобных договоров может стать выгодным и для приобретателя недвижимости, и для ее продавца.

Покупатель, который не может сделать единовременную выплату для выкупа квартиры, земли или иных недвижимых объектов, приобретает право использовать имущество для личных, коммерческих либо иных целей еще до момента выплаты полной покупной стоимости арендуемого имущества. Продавец, в свою очередь, получает стабильные арендные платежи до совершения сделки купли-продажи.

Конечно, аренда с правом выкупа имеет и определенные риски. К примеру, продавец может упустить определенную выгоду, связанную с ростом рыночных цен на отданную в аренду недвижимость.

Как показывает правоприменительная практика, многие граждане не разграничивают аренду с правом выкупа и лизинг, считая эти соглашения идентичными. Однако это не так, и каждый из указанных видов договоров имеет свою правовую специфику.

Главное различие названных соглашений состоит в том, что объектом аренды могут выступать любые имущественные ценности, а в лизинг передается лишь имущество, специально приобретенное для лизинговых операций и, соответственно, заранее согласованное со второй стороной сделки – лизингополучателем.

Исходя из правового механизма лизинговых соглашений, лизингодатель фактически выступает в правоотношении посредником между приобретателем имущества и его продавцом. Арендное соглашение, в отличие от лизинга, предполагает прямое взаимодействие сторон без каких-либо посреднических услуг.

К арендным соглашениям, предусматривающим право последующего выкупа, нельзя также отнести и договора рассрочки. Нормативные правила при рассрочке платежей запрещают продавцу имущества, когда приобретатель уже оплатил больше половины указанной стоимости, потребовать возврата имущества и расторжения сделки.

В случае рассматриваемого в статье арендного соглашения, допускающего право арендатора выкупить имущество, указанное нормативное правило не действует. Если, к примеру, покупатель недвижимости по завершении срока аренды не передал выкупную стоимость продавцу, последний на законных основаниях может требовать возврата своего имущества.

Оформление правоотношения

Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

  • по завершении арендного срока;
  • досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон.

И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие.

По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства.

Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей.

Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия.

Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.

В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:

1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

  • адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
  • наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
  • инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
  • функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
  • площадь объект недвижимости.

2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным.

Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

  1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
  2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Особенности аренды земли с правом выкупа

К соглашениям аренды земли, включающим условие о последующем выкупе, в целом применяются общие нормативные правила, регламентирующие названные правоотношения.

Прежде всего, законодатель требует, чтобы в рассматриваемом договоре соблюдались все установленные требования к соглашениям купли-продажи участков земли.

Для арендного соглашения с правом выкупа участка земли также обязательна письменная форма и государственная регистрация при сроке действия арендных отношений земли более года.

В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения.

Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

  • Если арендуемый участок земли не прошел кадастровый государственный учет, включенное в текст договора условия о выкупе земли будет недействительным, поскольку для возмездного отчуждения участков нормативное требование об обязательном кадастровом учете должно быть выполнено.
  • Продавец земли (арендодатель), оформляя аренду с правом выкупа, обязан предоставить арендатору имеющиеся у него сведения об обременениях передаваемого в аренду участка и ограничениях по его использованию. Когда арендатор, предоставляющий право выкупа, сообщил заведомо ложные сведения о названных обременениях или других важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение о покупке участка (к примеру, о наличии разрешения на застройку или сервитута), приобретатель земли вправе требовать снижения стоимости участка либо расторжения арендного соглашения с правом выкупа и возмещения убытков. Соответственно, добросовестному продавцу (арендодателю) требуется письменно проинформировать покупателя (арендатора) об имеющихся обременениях и важных характеристиках передаваемого участка земли. Желательно, прописать указанные сведения прямо в тексте арендного соглашения.
  • Земля может сдаваться в аренду с учетом ее целевого назначения.
  • Еще на один правовой нюанс арендного договора с правом выкупа земли обратил внимание ВАС РФ. Приобретатель участка (бывший арендатор) до проведения регистрационной процедуры не считается плательщиком земельного налога, поэтому он должен, согласно ст. 1102 ГК РФ (пункт 1) возместить продавцу земли (то есть бывшему арендодателю) затраты на оплату этого налога. Только тогда будет считаться, что покупатель выполнил обязательства по договору.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/arenda-s-pravom-vykupa.html

Аренда с правом выкупа. Каждому доходу свое время — Audit-it.ru

Договор аренды с правом выкупа. Бухгалтерский учет и налогообложение
Л. П. Фомичева, налоговый консультант

Платежи по договору аренды с правом выкупа складываются из двух составляющих: непосредственно арендной платы и выкупного платежа. Соответственно арендодателю в учете нужно разделять эти платежи и своевременно признавать их для целей бухгалтерского учета и налогообложения.

Арендодатель в учетной политике определяет, являются ли доходы от сдачи имущества в аренду доходами от обычных видов деятельности или нет.

В зависимости от этого в бухгалтерском учете арендные платежи могут быть отнесены к доходам от реализации или к операционным доходам (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

В налоговом учете это будут доходы от реализации, либо внереализационные доходы (п. 4 ст. 250 НК РФ).

Прибыль от операций по сдаче имущества в аренду арендодатель рассчитывает в общем порядке. Она определяется как разница между получаемыми арендными платежами и связанными с их получением расходами (амортизация и прочие).

Выкупные платежи

До перехода права собственности на имущество к арендатору арендодатель не учитывает при расчете налога на прибыль выкупные платежи.

Они расцениваются как средства, полученные от других лиц в порядке предварительной оплаты, и в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ налогом на прибыль не облагаются (если арендодатель использует метод начисления). В бухгалтерском учете полученные авансы доходами также не признаются (п. 3 ПБУ 9/99).

При реализации арендованного амортизируемого имущества доход от операции определяют как разницу между продажной ценой и остаточной стоимостью этого имущества по данным налогового учета. Полученный доход также уменьшают на сумму расходов, связанных с реализацией этого имущества (п. 1 ст. 268 НК РФ).

На дату перехода права собственности на имущество (дату окончания договора аренды и полной выплаты выкупной цены) арендодатель списывает с баланса имущество и передает его на баланс арендатора.

Пример.

ООО «Собственник» в январе 2004 года приобрело оборудование за 118 000 руб., в том числе НДС – 18 000 руб. Срок полезного использования для целей бухгалтерского и налогового учета установлен равным 5 годам согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы. Амортизация начисляется линейным способом.

В апреле 2004 года оборудование передано по договору аренды с правом выкупа. Срок действия договора – 12 месяцев. Арендатор ежемесячно уплачивает 2360 руб., в том числе НДС – 360 руб. в качестве арендной платы, и 8850 руб., в том числе НДС – 1350 руб. в счет выкупной цены. Выкупная цена – 106 200 руб., в том числе НДС – 16 200 руб.

Договором предусмотрено, что по окончании срока аренды оборудование переходит в собственность арендатора при условии внесения им всей выкупной цены.

Расчеты производятся в последний день текущего месяца.

Согласно учетной политике ООО «Собственник» доходы и расходы в целях налогообложения прибыли определяются по методу начисления; обязанность по уплате НДС возникает по мере отгрузки товаров, сдача в аренду не является основным видом деятельности организации.

В бухгалтерском учете ООО «Собственник» отражены операции.

В январе:

Дебет 08 Кредит 60

– 100 000 руб. (118 000 – 18 000) – приобретено оборудование;

Дебет 19 Кредит 60

– 18 000 руб. – отражена сумма НДС, предъявленная продавцом к уплате;

Дебет 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации» Кредит 08-4

– 100 000 руб. – оборудование введено в эксплуатацию;

Дебет 60 Кредит 51

– 118 000 руб. – произведена оплата поставщику;

Дебет 68 Кредит 19

– 18 000 руб. – принята к вычету сумма НДС, уплаченная продавцу (подп. 1 п. 2 ст. 171 и п. 1 ст.172 НК РФ).

В феврале и марте:

Дебет 44 Кредит 02 «Амортизация основных средств, находящихся в эксплуатации»

– 1667 руб. (100 000 руб. : 5 лет : 12 мес.) – начислена амортизация за месяц.

В апреле:

Дебет 01 субсчет «Основные средства, переданные в аренду» Кредит 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»

– 100 000 руб. – передано оборудование по договору аренды с правом выкупа;

Дебет 02 субсчет «Амортизация основных средств, находящихся в эксплуатации» Кредит 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду»

– 3334 руб. (1667 руб. х 2 мес.) – отражена сумма амортизации, начисленная по оборудованию, переданному по договору аренды до момента его передачи. Для удобства начисленную амортизацию по эксплуатируемым основным средствам и сданным в аренду организация учитывает на разных субсчетах ;

Дебет 91-2 Кредит 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду»

– 1667 руб. – начислена амортизация по переданному в аренду оборудованию после момента его передачи (за апрель и далее в течение 12 месяцев аренды);

Дебет 76 Кредит 91-1

-2360 руб. – признан операционный доход от сдачи оборудования в аренду;

Дебет 91-2 Кредит 68

– 360 руб. – начислен НДС с признанного операционного дохода;

Дебет 91-9 Кредит 99

– 333 руб. (2360 – 360 – 1667) – отражен доход от сдачи имущества в аренду;

Дебет 51 Кредит 76

– 2360 руб. – получена арендная плата.

Как разделить доходы

Если арендатор перечисляет выкупную цену одновременно с арендной платой, бухгалтеру нужно в документах и в учете разделить арендные платежи и полученные авансы в счет выкупной цены.

Для арендодателя ежемесячные платежи в счет погашения выкупной цены, как мы уже сказали, не признаются доходами организации ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете. В течение срока аренды ежемесячно делаются записи:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с арендатором по авансам полученным»

– 8850 руб. – получен ежемесячный выкупной платеж от арендатора.

ООО «Собственник» ежемесячно исчисляет и уплачивает в бюджет НДС с сумм полученных авансов на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 162 НК РФ. Налог в этом случае исчисляется по ставке 18/118 процентов (п. 4 ст. 164 НК РФ):

Дебет 62 субсчет «Расчеты с арендатором по авансам полученным» Кредит 68

– 1350 руб. – начислен НДС с полученного авансом выкупного платежа.

После перехода права собственности на оборудование:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с арендатором по выкупу имущества» Кредит 91-1

– 106 200 руб. – отражена выкупная стоимость оборудования;

Дебет 91-2 Кредит 68

– 16 200 руб. – начислен НДС с выкупной цены;

Дебет 68 Кредит 62 субсчет «Расчеты с арендатором по авансам полученным»

– 16 200 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с авансовой оплаты (п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ);

Дебет 62 субсчет «Расчеты с арендатором по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с арендатором по выкупу имущества»

– 106 200 руб. (8850 х 12 мес.) – зачтены в оплату имущества поступившие авансы.

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01 субсчет «Основные средства, переданные в аренду»

– 100 000 руб. – списана первоначальная стоимость основного средства;

Дебет 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 23 338 руб . (1667 руб. х 2 мес. + 1667 руб. х 12 мес.) – списана амортизация по выкупленному имуществу;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 76 662 руб. – списана остаточная стоимость оборудования;

Дебет 91-9 Кредит 99

– 13 338 руб. (106 200 – 16 200 – 76 662) – отражен доход от реализации оборудования.

Налоговый учет в данном примере совпадает с бухгалтерским.

Уплата выкупной стоимости в рассрочку не всегда удобна арендатору. Ведь в таком случае арендодателю приходится рассчитывать и перечислять в бюджет НДС с полученных авансов. А арендатор не может возместить этот налог, пока не получит в собственность имущество. С этой стороны выплата покупной цены в конце срока действия договора выгоднее.

Если выкупная цена реализованного имущества превышает его остаточную стоимость и расходы на реализацию (такое обычно бывает, если выкупная цена рассчитана не верно) убыток учитывается в целях налогообложения в особом порядке. Он включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации объекта на момент его реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ).

 

в “Учет. Налоги. Право.” № 19/2004 

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a69/41278.html

Договор аренды недвижимости с последующим выкупом

Договор аренды с правом выкупа. Бухгалтерский учет и налогообложение

С точки зрения юриспруденции, при составлении документа о том, что был заключен договор аренды с правом выкупа, могут возникнуть некоторые трудности. Ведь этот документ сам по себе является сложным.

Поэтому, прежде чем заключить договор и оформить документ о том, что был совершен данный акт, необходимо для начала ознакомиться со всеми особенностями этого процесса.

Вы должны ознакомиться подробно с тем, как правильно заключать соглашения об аренде квартиры, автомобиля или любого другого имущества, а также знать о том, какие именно сведения вносятся в документ и ряд других нюансов. Вы можете найти и ознакомиться с образцами договоров аренды для последующего выкупав интернете в свободном доступе.

Договор аренды с правом выкупа

Договор аренды для выкупа недвижимости имеет массу преимуществ. Например, достаточно представить ситуацию, когда покупатель не имеет в наличии необходимую сумму денег на покупку недвижимости, автомобиля или другого имущества.

Тогда можно поступить куда проще, чем, казалось бы – заключить сделку с владельцем имущества, которая заключается в аренде этого же имущества, но при условии последующего выкупа. Отличный выход из ситуации, причем не только для физических лиц, но и для юридических.

Только прежде чем вы заключите подобную сделку, необходимо ознакомиться с нюансами, которые следует учесть при составлении договора.

Итак, заключая контракт на аренду имущества любого типа с возможностью выкупа, следует учесть следующее:
  1.  В договоре об аренде имущества необходимо отметить то, что в дальнейшем у арендатора есть право на выкуп этого имущества. С законодательной стороны иногда отторгается приоритетное право арендатора на выкуп имущества, как и возможность, указать это право в договоре, в связи с заключением соглашения о купли-продажи. Таким образом, в договоре на аренду имущества необходимо уточнить этот вопрос, включив в него фразу следующего типа, в которой говориться о том, что: «Арендатор имеет полное право на последующий выкуп имущества, по окончанию срока аренды…».
  2.  Отличие между соглашением на аренду и соглашением на куплю-продажу заключается в способе оплаты. В первом варианте оплата происходит за аренду и стоимость выкупа, а во втором оплачиваются только платежи выкупного характера. Это значит, что в контракте необходимо указать стоимость выкупа и стоимость. Если эти сведения не будут указаны, то имущество не станет собственностью человека являющегося арендатором.
  3.  В контракте необходимо указать полное описание имущества, которое берется в аренду, а в дальнейшем перейдет во владения арендатора.
  4.  Кроме этого также фиксируются обязанности арендодателя, включающие передачу владения в собственность арендатору, по окончанию взносов выкупной стоимости.

Важно отметить тот факт, что арендатор не имеет обязанностей вносить стоимость выкупа, это его право, от которого он может и отказаться. То есть он имеет возможность и просто платить за аренду, не приобретая в дальнейшем имущество.

СКАЧАТЬ образец договора аренды дома с последующим выкупом 

Акт заключения сделки на аренду недвижимости с последующим выкупом. Особенности

Несмотря на то, что соглашение об аренде недвижимости с возможностью выкупа хоть и является известным видом правоотношений, но это явление случается крайне редко. Чаще всего такая сделка заключается между предприятиями или в случае, когда сделка заключается с представителями государственной власти. Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения заключается по тем же правилам.

Заключение подобной сделки имеет ряд особенностей. Такое соглашение объединяет в себе заключение сразу двух документов: договора о найме недвижимости и о купле, а также продаже. В документе, который подтверждает то, что было заключено такое соглашение, нужно брать во внимание нюансы, касающиеся этих двух сделок.

Важно! С учетом того, что закон не предусматривает точную трактовку данного контракта, то подобную сделку лучше заключать между теми, кто доверяет друг другу. То есть между родственниками, друзьями и так далее. Это позволит обойтись без разбирательств в суде, если вдруг возникнут спорные вопросы.

Также в контракте следует обратить особое внимание на указанную выкупную стоимость недвижимости. Ведь пока будет действовать договор, стоимость недвижимости может несколько измениться, в связи с этим интересы одной стороны могут пострадать.

Поэтому необходимо установить собственный порядок индексации и указать в соглашении правильную стоимость на жилье. Или же можно доверить это дело опытному юристу. Образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом также можно взять у него.

Важно! Жилье может перейти в собственность арендатора только при условии, что будет выплачена полная стоимость за недвижимость, а до того, как закончится срок действия договора, он является только лишь арендатором. Если же возникнет ситуация, которая требуется расторгнуть сделку, то уплаченная сумма не будет возмещена. В таком случае эта сумма будет приравнена к стоимости за аренду.

Нюансы заключения сделки

Документ о заключении сделки необходимо составить в письменном виде. Предоставляется он в трех экземплярах. Форма договора об аренде недвижимости с возможностью выкупа напоминает традиционный договор об аренде.

Только к нему еще прилагаются некоторые элементы соглашения купли-продажи. Регистрация документа, который указывает о том, что была заключена сделка, будет произведена, когда недвижимость будет переходить в собственность арендатору.

Лишь тогда вступают в силу правила купли-продажи.

Аренда недвижимости с правом выкупа

Основные положения

В соглашении должны быть учтены следующие положения:

  1.  Все сведения о предмете соглашения. Конкретно говоря – это адрес, по которому расположена недвижимость, занимаемая площадь, количество комнат и так далее. В акте о приеме-передаче имущества указывается текущее состояние недвижимости.
    Важно! Такое соглашение не исключает рисков. Одним из них можно считать то, что арендатор имеет право распоряжаться недвижимостью до того, как она превратиться в его собственность. Не исключено то, что квартира, которая не была под залогом или арестом до того, как была заключена сделка, может запросто по истечению срока действия договора оказаться там.
  2.  Привилегии на собственность переходит лишь, когда договор прекращается или истекает его срок действия. Но при условии, что была выплачена сумма стоимости выкупа. Стоит отметить, что такой договор заключается сроком до пяти лет. При этом соглашение следует зарегистрировать в случае передачи привилегий на собственность.
  3.  Стоимость за найм недвижимости и стоимость выкупа необходимо указывать в контракте в обязательном порядке. В случае, когда эти данные не будут указаны, тогда сделка окажется недействительной.
  4.  Одним из важнейших моментов в документе является указание сроков. Необходимо указать период «с» и «до» какого действует договор и порядок, в котором выполняется оплата. Если между сторонами не был уточнен момент, касающийся изменения цен на рынке недвижимости, то позже они имеют возможность оформить контракт, в котором будет указан момент, касающийся индексации цен. Но лучше, если это будет сразу указано в соглашении, как и окончательная стоимость недвижимости.
    Важно! Для того чтобы были доказательства осуществления платежей, лучше всего делать платежи в банке. Расчетный счет необходимо указать в договоре. Тогда не возникнет проблем с предъявлением доказательств о том, что выплаты происходили регулярно.
  5.  Правила, касающиеся аренды недвижимости. В договоре об аренде необходимо учитывать все моменты, которые касаются аренды. К таким моментам можно отнести: кто является плательщиком коммунальных услуг, когда владелец имеет право проводить осмотры недвижимости и многое другое. Все это обе стороны могут указать в договоре.
  6.  Вопрос ответственности является одним из важнейших. Это касается обеих сторон. Ведь каждая из сторон может отказаться от соблюдения пунктов в договоре, поэтому необходимо сразу включить вопрос ответственности.

Заключение

Из всего выше написанного следует подвести черту. Не стоит забывать, что подобные соглашения не исключают рисков, причем для обеих сторон. Поэтому, для начала проконсультируйтесь у профессионалов. В некоторых случаях такая сделка может показаться выгодной, например, когда нет всей суммы для покупки недвижимости.

Воспользуйтесь образцом договора аренды с правом выкупа, чтобы узнать обо всех положениях и нюансах подробнее.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/dogovor-arendy-nedvizhimosti-s-posleduyushhim-vykupom.html

Договор аренды с последующим выкупом

Договор аренды с правом выкупа. Бухгалтерский учет и налогообложение

Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье мы подробно расскажем о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические.

При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать: 

  1. Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….».
  2. Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата – в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором – только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости, переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества.
  3. В договоре прописывается полное описание предмета аренды, а в последующем, приобретаемого имущества.
  4. Также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов. 

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу. 

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются – они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения: 

  • Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности.

То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • Переход права собственности по договору – этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
  • Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
  • Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
  • Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Как и при составлении  договора о купле-продаже автомобиля, прежде чем перейти непосредственно к заключению договора арендодателю транспортного средства рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми техническими характеристиками авто, в том числе, сверить номера двигателя и кузова с документами. В договоре все характеристики нужно указать предельно точно и подробно, чтобы в дальнейшем не было сомнений, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой. В договоре аренды транспортного средства с последующим выкупом обязательно должен быть пункт о том, что автомобиль может быть передан в собственность арендатора. Часть 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность передачи права собственности арендатору по истечению срока аренды или до наступления определенных условий, имеющихся в договоре. 

Важно! Плата в счет аренды, вносимая арендатором, является арендной платой и оплатой выкупной стоимости автомобиля. В случае расторжения договора до окончания его действия или без полной выплаты выкупной цены, арендатор не вправе требовать выплаченной суммы, поскольку она является платой за право пользование и владение автомобилем.

Как составить договора аренды авто с последующим выкупом

В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют.

По договору арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом стороны могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль.

Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать: 

  • выкупную стоимость транспортного средства, определенную сторонами по согласованию;
  • право арендатора на выкуп автомобиля;
  • порядок расчетов и передачи права собственности на авто арендатору.

Какие документы необходимы для заключения договора: 

  1. Для граждан – паспорт и документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.
  2. Для организаций – документы, удостоверяющие личность руководителя компании или его представителя, учредительные документы организации.

Скачать Договор аренды автомобиля с последующим выкупом

Источник: https://pravovedus.ru/library/doc/dogovor-arendyi-s-posleduyushhim-vyikupom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.